GI Immobilier
Publié le 15 Novembre 2019 à 09h48 - 188 hits

Pourquoi faut-il inclure des SCPI dans une assurance-vie ?

Les épargnants en assurance-vie peuvent désormais choisir d’y introduire des parts de sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI. Ce sont tous deux des produits qui séduisent de plus en plus en France : le premier pour l’épargne et le second pour tirer profit de l’immobilier à moindre coût. Quel est l’intérêt de la souscription à des SCPI dans l’assurance-vie ?

Acheter à moindre coût

Le prix d’entrée de la SCPI est revu à la baisse une fois achetée au sein de cette dernière : l’assureur l’a en effet préalablement négocié avec la société de gestion. L’actif est proposé à un prix décoté dans la mesure où il sera par la suite racheté par l’assureur lui-même en cas de sortie d’investissement par l’assureur. Cette décote est estimée en moyenne à 3% du prix initial. Les minimums de souscription sont aussi diminués.

Réduire le délai de jouissance

Le délai de jouissance est une période de carence en revenus locatifs ou en dividendes. Même si l’investisseur a souscrit à des parts de SCPI à une période donnée, il ne touchera ses premiers revenus qu’après la date préalablement fixée par la société de gestion. Il est question de politique relative à l’acquisition du parc immobilier.

Or, en souscrivant à travers un contrat d’assurance-vie, ce délai est raccourci à un mois seulement puisque la SCPI a déjà commencé à distribuer des dividendes au moment de son acquisition par l’assureur.

Bénéficier de la fiscalité favorable de l’assurance-vie

C’est la fiscalité de l’assurance-vie qui est systématiquement retenue. Deux options sont proposées à l’investisseur : le régime de l’impôt sur le revenu ou le prélèvement forfaitaire libératoire applicable sur les revenus versés par la SCPI. Plus la durée de détention du contrat est élevée, plus l’imposition est faible par rapport au prélèvement forfaitaire libératoire. Quant au régime de l’impôt sur le revenu, il s’applique uniquement au moment du rachat du contrat ; ce sera la part de l’intérêt qui sera alors touchée par ladite taxation.

Par ailleurs, ces revenus étant enregistrés en tant que prime de versement, ils sont déductibles de l’imposition de l’investisseur.

Profiter d’une excellente liquidité

Si le détenteur de parts de SCPI ne souhaite plus les conserver, il bénéficie d’une excellente liquidité en passant par l’assurance-vie. Pas besoin de passer par le marché secondaire comme dans le cas de l’acquisition en direct. C’est l’assureur qui rachète les parts qui, en réalité, lui appartiennent en quelque sorte.

Attention toutefois aux pièges !

Investir dans une assurance-vie ne comporte pas seulement que des avantages, il faut aussi savoir débusquer certains pièges. Par exemple, l’éventail de choix est limité. Ce ne sont pas toutes les SCPI qui sont sélectionnées par les assureurs, mais uniquement celles de rendement.

Même au sein de ces dernières, une deuxième phase de sélection s’opère : celle se rapportant aux actifs les plus rentables et les plus rémunérateurs. Si la SCPI n’est donc pas adaptée au profil de l’investisseur, il vaut mieux s’abstenir d’y souscrire et de se tourner directement vers la société de gestion pour trouver celle qui est le plus en adéquation avec ses attentes.

Autre inconvénient : ce n’est pas la totalité des revenus distribués par la SCPI qui sont perçus par l’investisseur, mais une partie seulement. L’assureur prélève également sa part à hauteur de 15% des dividendes. De plus, en cas de revalorisation des parts du côté de la société de gestion, cet avantage ne sera pas répercuté au niveau de l’investisseur mais toujours de l’assureur.

Attention aux frais et aux prélèvements sociaux. Une simulation s’impose dans ce cas avant d’investir ; plus d’infos sur www. ctendance.fr.

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